不動産投資物件の評価

不動産投資物件の購入を検討する場合、どんな方法で評価すれば良いかを解説します。

物件評価はこの2つの方法で行う

実際に物件を評価するにはどの様な方法で行えば良いんだろう??」と疑問を持っている人向けに説明させて頂きます。

具体的には、「積算価格の算出」「キャッシュフローの分析」によって評価を行います。

積算価格の算出方法

積算価格は、土地の価格と建物の価格を算出して、それを合計して求めます。

具体的な求め方は、以下の様に計算します。

土地

土地の価格=路線価×地積(土地の面積)

※路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べる事が出来ます。

建物

建物の価格=(再調達価格×延床面積×残存年数)÷法定耐用年数

※再調達価格:建物を新たに建築する場合に要する費用のこと。構造によって単価が違う(RC構造:19万円/㎡、S造:16万円/㎡、木造:13万円/㎡ほど)

土地と建物の算出価格を合計し、販売されている価格と比較して問題がなさそうなら、次のステップとしてキャッシュフローがちゃんと創出できるかどうかを見極めます。

キャッシュフローの分析方法

まず、キャッシュフローの算出式については、いくつかありますが、オススメの計算式は以下になります。

キャッシュフロー=年間家賃収入-年間ローン返済額-運営経費等-空室損失

この計算式を前提にして、例えば以下の様な条件で、目指すべきキャッシュフローが出るかどうかをシュミレーションする必要があります。

  • 融資条件:フルローン、金利2%
  • 融資期間:残存年数(法定耐用年数-築年数)
  • 運営条件:稼働率85%(空室損失15%)
  • 経費率23%(固定資産税等を含む)

投資可否の判断基準は?

上記の様な条件でキャッシュフローを算出して、そのキャッシュフローの数値を4つに分類して以下の様に評価します。

※なお、比較しやすいように1億円に換算してから検討します。

  • 1年あたり300万円以上=超優良物件
  • 1年あたり250万円から300万円未満=優良物件
  • 1年あたり200万円以上250万円未満=及第点物件
  • 1年あたり200万円未満=投資不適格物件

キャッシュフローを1億円換算にしてシュミレーションした結果、1年あたり最低でも200万円のキャッシュフローを生み出すような物件でないと投資不適格だと思った方が良いでしょう。

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