フルローンで不動産投資

フルローンで不動産投資物件を購入する場合、借金の返済額が大きくなりがちなので、「キャッシュフローが本当に得られるのか?」と不安を感じている人も多いと思います。

実際に「どのような考え方で評価すれば、フルローンでも大丈夫なのか」の判断基準が分かると思いますので、今現在、フルローンで収益物件の購入を検討している人は是非一度、読んで頂きたいです。

フルローンでもキャッシュフローを生み出せるの?

フルローン、もしくはオーバーローンで十分なキャッシュフローを生み出すには、①収益性、②融資期間、③金利、④返済比率の4つのファクターのバランスが大切になります。

①:収益性(利回り)

利回りは、高ければ高いほどキャッシュフローを得ることができます。

一般的にリスクとリターン(利回り)は比例するものなので、【利回りが高い物件はリスクも高いのでは?】と感じる人もいると思います。

確かにそれも一理あると思います。

しかし、利回りが低いこと自体もリスクと考えるべきです。

利回りの低い物件にフルローンを組んだ場合、潤沢なキャッシュフローを得るのは厳しくなります。

修繕費用や住人の引越などで突発的な支出が発生したら、いきなり赤字に転落したり、それを補填する為に自己資金を余分に投入しなければならなくなります。

利回りは力の源(みなもと)なのです。

この利回りがなければ、キャッシュフローは絶対に出ません。

利回りばかりに執着するのも良くないですが、利回りの低い物件を購入すると、後で必ず後悔します。

②:融資期間

融資期間は、長ければ長いほど、キャッシュフローを手にすることができます。

もし手元の資金が少ないのに融資期間を短くすると、毎月の返済額が高額になり、キャッシュフローを得られないばかりか、突発的な出費にも耐えられなくなります。

特に初期段階では、融資期間を長めに設定し、キャッシュフローを得て賃貸経営を安定化させることが非常に重要になります。

融資期間の考え方は、金融機関によって違いがあります。

例えばRC造(鉄筋コンクリート構造)の場合、最長で【融資期間=法定耐用年数(47年)-築年数】と計算するのですが、法定耐用年数起算で融資期間を見てくれる金融機関は少ないのが現実です。

現実は、金融機関が独自に経済的耐用年数(例えば35年や40年など)を設定し、融資期間が短くされるケースが多いです。

③:金利

当たり前ですが、ローンの金利が低ければ低いほど、キャッシュフローを手にすることができます。

金利は低いに越したことはないのですが、強引な金利交渉をすると、金融機関との関係にひびが入る可能性があります。

もし金利交渉で無理強いをした場合、将来の融資枠について不利な展開も有り得るので、交渉する機会があったときは慎重に行うべきです。

④:返済利比率

返済比率は、今回の4つのファクターで最も重要な要素です。

返済比率が低ければ低いほど、キャッシュフローが得られます。

①収益性、②融資期間、③金利の条件を総合的に考えて、最終的に返済比率を決めます。

返済比率=ローン返済額÷満室家賃収入

例えばローンの返済額が40万円で、満室家賃収入が100万円の場合、返済比率は40%となります。

不動産投資家が目指すべき返済比率は、高くても40%前後が目標ラインです。

返済比率を4割程度にしておけば、多少の空室損失が出たり、全体家賃の値下げの実行突発的な修繕費の発生などに十分に対応できるからです。

返済比率が5割を超える様だと、少し心配なレベルです。

出来るだけ低い方が良いのですが、現実的なラインは返済比率40%と覚えておいて下さい。

結論

フルローンで物件を購入するのは、確かに不安も大きいと思います。

理想を言えば、現金一括で購入したい」と誰もが思うことです。

しかし、不動産投資家の中には、フルローンで融資を受けて物件を購入し、しっかりキャッシュフローを得て成功している人も存在します

フルローンでの不動産投資で、キャッシュフローを得ることが可能かどうか?

それを見極めるのに一番重要な要素は、返済比率が4割以下になるかどうか?で判断して下さい。

4割を軽く超える様なら購入を見送り、4割をキープ出来そうであればチャレンジする価値はあると思います。

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