家賃保証会社と保険代理店の選び方

今回は、

  • 新しい入居者には、【家賃保証会社】に加入してもらった方が良いのか?
  • 家賃保証会社のメリットやデメリットは何か?
  • 物件オーナーが【保険代理店】を選ぶ時の心構え

などをテーマに記事を書きました。是非参考にしてください。

入居者には、ぜひ家賃保証会社への加入を!

安定経営を望む不動産投資家であれば、保有している物件の全てで、入居者に対して家賃保証会社への加入を義務付けることをおすすめします。

当然ですが、オーナー側でも保証会社に加入する事をおすすめします。

家賃保証会社のビジネスモデルは、「賃貸借契約の際の連帯保証人に代わり、第三者が手数料を得て連帯保証人になる」というビジネスモデルです。

家賃保証会社のメリットやデメリットは、以下のようなものがあります。

家賃保証会社を活用するメリット

物件オーナー側のメリット↓

  • 家賃収入の保証により、賃貸経営の安定性が見込める
  • 家賃の滞納に対する督促などの事務手続きを代行してもらえる

入居者側のメリット↓

  • 連帯保証人がいなくても賃貸契約できる
  • 属性が低くても(多少の問題があっても)審査に通りやすい

家賃保証会社を活用するデメリット

物件オーナー側のデメリット↓

  • 家賃保証会社が倒産するリスク(実際はそこまで大きくない)

入居者側のデメリット↓

  • 入居時に家賃保証会社へ保証料を支払う必要がある

保証料については、保証会社や物件タイプによって違いはありますが、目安としては、月額支払家賃の30%~100%が相場になっています。

もし入居者が家賃の滞納をしたら・・

保証会社へ加入しておくと、仮に入居者が家賃の滞納に陥った場合、訴訟提起の準備手続きを代行してくれたり、訴訟期間中の不払家賃も、保証会社が負担してくれます。

家賃保証会社は、家賃滞納などのトラブルに対応してくれるので、物件オーナ側のメリットは非常に大きいのです。

その一方で、初期コストを低く抑えたい入居者側にとっては、保証料の支払いが困難な場合もあります。

このようなときは、物件オーナー側が保証料を負担してあげて加入してもらう方法もあります。

オーナー側が入居者の保証料金を支払ってでも、後のトラブルの根源を絶っておく方が賢い選択といえるでしょう。

賃貸経営者の保険代理店の選び方

火災保険や地震保険などの保険代理店を選ぶ際は、「代理店の得意・苦手な分野を見極める」、「知識があって、経験豊富な代理店を選ぶ」という方法が考えられます。

しかし、収益物件で加入する火災保険や地震保険、その他のオプションにそれほど選択肢があるわけではないので、条件さえ合えば、ハッキリ言って、どこの代理店でも大差ありません。

保険に加入する場合、具体的に以下の様な手順で進みます。

保険に加入する4つのステップ

  1. 複数の保険会社の見積りを作成してくれる保険代理店に見積依頼をする
  2. 支払限度額(保険金額)は、融資金額に設定する(※支払保険料を下げるため、評価額が高い物件は、約定付保割合で保険金額を設定する)
  3. 特約などは、フルオプションにして加入する
  4. 支払保険料、オプションの内容、保険会社の規模などについて、総合的に判断して、最終的に加入する保険を決める。

約定付保割合とは、建物の評価額にかける保険割合のことで、例えば、建物評価額(保険金額)が7000万円だった場合、約定割合を70%にすると、実質的に4900万円分の保険を掛けているという意味になります。

物件オーナーの保険金請求のやり方

もし、保険金請求事案が発生した場合、保険会社への保険金請求はオーナー自身でも簡単にできます

一般的に、「保険金請求は保険代理店にお願いするもの」と思っている人も多いと思います。

保有している物件で、保険事故が発生したときは、保険のプロである代理店を通して保険会社に保険金請求をしてもらおうと考えるのは当然だと思います。

しかし、代理店の立場を考えてみると、保険契約を獲得したときには保険会社から手数料が入るのですが、保険金請求の代行手続き自体は1円にもなりません。

この様な利益構造になっているので、代理店側がどれほど真剣に保険金請求手続きをしてくれるかは、あまり期待しない方が良いのです。

手続き自体は簡単なので、保険金請求事案が発生したら、是非ご自分でチャレンジしてみてください。

保険金請求の3つのステップ

例えば、台風によって漏水被害があった場合、以下の様な手順で保険金請求を行います。

  1. 保険会社の事故受付センターに直接電話をして、被害の日時や被害状況を伝える
  2. 保険会社から保険金申請用の書類が送られてくる
  3. 送られてきた書類に必要事項を記載して、修繕見積書や被害箇所の写真データ等を添付して返送する

簡単に説明すると、この3つの手順だけで可能です。

この保険金請求に目を付けた会社が日本国内に存在していて、保険金請求を代行する代わりに、保険金が支払われたら一定の成功報酬を求めるという会社です。

保険代理店の中には、その関連会社に保険金請求を手伝わせ、加入者に支払われた保険金の一部を成功報酬として受け取るパターンや、一部の工務店では、支払われた保険金の範囲内で、その工務店が修繕工事を請け負うといったパターンが存在しています。

このように、成功報酬に目を付けて近寄ってくる業者もいるので、基本的に保険金請求手続きは、オーナー自身で行うことを意識しておいて下さい。

もう一度言います。

保険金請求手続きは、簡単にできます。

まとめ

今回のまとめは、以下のとおりです。

  • オーナーも入居者も、家賃保証会社への加入は必須とすべき
  • 保険代理店は、どこを選んでも大差がない
  • 保険金請求手続きは、オーナーご自身でも簡単にできる

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