今回は、以下の様な疑問を抱いている人向けの記事になります。
- 平均より少し金利が高くなってしまいそうだけど、融資を受けても大丈夫なの？
- どういう基準で判断すれば良いの？
不動産投資のための融資を受ける際、その融資金利は低ければ低いほど良いのは当然ですが、地方銀行で融資OKになったけど少し金利が高かったり、ノンバンク等で借りる場合も金利が高いのが特徴です。
もし、高金利の融資しか受けられそうになかった場合、どんな基準で「チェレンジすべき」もしくは「撤退すべき」かを判断すれば良いのかを解説します。
4つのバランスが大切
キャッシュフローを生み出すためには、①不動産の収益性（利回り）、②融資期間、③金利、④返済比率の4つのファクターのトータルバランスが重要になります。
仮に金利が高かったとしても、他の要素（収益性、融資期間）で金利分をカバーできるだけのものがあれば良いということです。
一見すると、ノンバンクや地方銀行などの融資条件は、高金利でメリットがないように感じる人も多いと思います。
しかし、このような金融機関は、アパートローンに特化しているケースが多く、審査スピードが極めて速い等のメリットもあります。
利用する不動産投資家の皆さんが、それぞれの金融機関の長所や短所を見極める必要があります。
次に、仮に金利が高くても、それ以外の長所でカバー出来る2つのパターンをご紹介します。
高金利をカバーできる2つのパターン
①「利回り」でカバーするパターン
多少金利が高くても、それを利回りでカバーすることができ、目標のキャッシュフローが生み出されるのであれば、金利が高くても問題ないと思います。
一つの例がイールドギャップという考え方です。
イールドギャップとは、物件の表面利回りと借入金利との差の事を意味します。
例えば、物件の表面利回りが12％で借入金利が3％だった場合、イールドギャップは9％（12％－3％）になります。
このイールドギャップには、融資期間が含まれないので、正確なキャッシュフローの計算まではできないのですが、このイールドギャップの数値が検討材料のひとつにはなります。
理想的なことを言えば、イールドギャップを考える時、その数値は10％以上あれば合格ラインだと考えて良いでしょう。
例えば以下の様な利回りがあれば、購入検討すべき事例になります。
標準的な金利水準の場合
表面利回り12％－借入金利2％＝イールドギャップ10％
高金利の金融機関の場合
表面利回り14％－借入金利4％＝イールドギャップ10％
上記の2つの事例は、借入金利は違いますがイールドギャップが同じ10％となるので、2つとも購入検討する合格ラインにあるといえるのです。
②「融資期間」でカバーするパターン
利回りと同じように、融資期間でカバーが可能なら、多少金利が高くても問題ないといえます。
「融資期間は長ければ長いほどキャッシュフローを生み出せる」と、以前にこちらの記事にも書いたことがありますので、参考までに一度ご覧頂ければ幸いです。
ただし、不動産投資の世界には決められたルールや枠組みがあります。
建物には「法定耐用年数」という国のルールで決められた法的な寿命が決められており（木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年）、この寿命を超える融資期間で金融機関からの融資を受けることができない決まりがあります。
この法定耐用年数の範囲内で、可能な限り借入期間を長くするのが重要なポイントです。
出来るだけ長い融資期間を設定出来るのであれば、金利が高くてもそれをカバーできる可能性がグッと高くなります。
結論
仮に融資金利が高かったとしても、目指すべきキャッシュフローを生み出せる可能性が十分あるなら、チャレンジしても良いと思います。
上記で書いたとおり、イールドギャップが最低10％以上か、融資期間を長く設定できた場合は、多少金利が高めでも、利益を出していける可能性が高まります。
