賃貸経営をするうえで、不動産業者と管理委託契約をするときに、【確認しておくべき2つのポイント】と、【管理会社との付き合い方】について解説させて頂きます。
2つの事を認めてくれる業者が理想的
理想的なことをいえば、満室経営、経費削減などの実現のために、以下の2点を許可してくれる不動産業者と管理委託契約する事が理想的な委託契約業者の選び方といえます。
- 物件オーナーの他社営業が可能か？
- リフォームの自主発注が可能か？
この2つの要素は、賃貸経営を継続していくために必須なポイントとなるからです。
オーナーの他社営業が可能か？
不動産業者の中には、物件情報を全て公開したがらない業者も一部に存在します。
理由は、仲介手数料や広告料を自社で獲得したいからです。
【満室至上主義】を掲げている私の叔父（歯科医で不動産投資でも成功している）は、少しでも賃貸需要を逃さないために、他社営業（客付けをしてくれる複数の不動産業者に依頼すること）を認めてくれる業者と管理委託契約しています。
中には、物件オーナーの他社営業を嫌がる業者もいるのは事実です。
しかし、今後、あなたが不動産投資で賃貸経営を考える場合、この様な他社営業を認めてくれる業者と管理委託契約することをおすすめします。
仮に物件情報をオープンにしてくれる業者でも、メールやファックス、LINEなどでやりとりをするので、自分の物件が他の物件の募集情報に埋もれてしまうことも多いです。
実際に客付け業者に訪問して、フェイストゥフェイスで直接依頼することで、オーナーとして認知してもらいながら、物件情報も覚えてもらえるので、満室を達成するまでのタイムロスを防ぐ事ができます。
リフォームの自主発注が可能か？
不動産投資をしている叔父の場合、保有物件の全てのリフォームについては、知り合いの業者に直接発注しています。
価格面でも割安でやってくれるからです。
管理を請け負う不動産会社の中には、「管理業務、リフォーム、客付けなど、物件の維持管理に関する一切の業務は当社以外への依頼は禁止」を管理委託契約の条件にしている会社もあります。
管理会社が行う全ての業務には、管理会社の利益が上乗せするので、料金が高めの設定になります。
特にリフォーム費用はその傾向が顕著に出て、自主発注よりも1.5倍から2倍近い価格を提示されることもあるくらいです。
物件のオーナーの心得のひとつとして、リフォーム費用に関しては、徹底的に節約（安い材料を使うのではなく、自主発注で、質の高い材料を使用しながら、可能な限り安価で実現させることです）するべきです。
管理会社と良い関係を築くコツとは？
管理会社との関係性は、その物件の稼働率と直結するほど、極めて重要な問題です。
管理会社と良好な関係性を築いていくことができるかどうかで、賃貸経営で勝ち組になるか、あるいは負け組になるかの分かれ目にもなるのです。
管理会社の担当者から、「この物件オーナーとは正直付き合いたくないなぁ・・」と思われたら大問題です。
以下に、管理会社から嫌われるオーナーの4つの態度をご紹介しますので、是非参考にしてください。
嫌われるオーナーの4つの態度
①：提案をまったく聞こうとしない
管理会社からの提案をすべて聞き入れる必要はないですが、全然聞こうとしない物件オーナーはハッキリ言って嫌われる典型的なパターンです。
管理会社は自社の利益を追求し、客付けを簡単にするために、さまざまな提案をしてきますが、空室対策案など、中には素直に受け入れた方が良い提案も少なくありません。
管理会社とは、利害関係は同じなわけですから、時には管理会社側のことも考えてあげる姿勢が大切です。
②：「自分はオーナーだぞ」と横柄な態度
横柄な態度をとることも、嫌われる要因のひとつです。
最近では、都会でも地方都市でも、賃貸物件は過剰供給気味になっています。
どの物件に客付けするかは、管理会社の裁量で決まる部分もあるので、オーナー側が管理会社に対して上から目線で接するのは厳禁です。
むしろ、管理会社を引き立てるような姿勢で接するくらいでないと、事がスムーズに進みません。
③：ケチで、なんでも値切ろうとする
- 管理費を少しだけでも安くして！
- 入居者が決まってからリフォームするわ！
- 仲介手数料を下げて欲しい！
上記の様なケチな態度をとっていると、「金払いの悪いオーナー」とみられ、悪評が広がって嫌われます。
ケチな態度は絶対にやめましょう！
④：提案に対する返事が遅い
有利な提案や相談をしても、なかなか決断できないオーナーも多いそうです。
さらにメールや電話で連絡を取っても、折り返しの連絡がまったくない人もいるようです。
不動産投資家以前に、一人の社会人としてのマナーを守ることができないようだと、近い将来、その管理会社との関係性はドンドン悪くなっていくでしょう。
まとめ
今回取り上げたテーマは、管理委託契約を結ぶ際は、「オーナーの他社営業」と「リフォームの自主発注」を認めてくれる業者を選ぶべきとお話ししました。
できるだけ上記2点の要望を受け入れてくれる管理会社と契約する事をおすすめします。
さらに、管理会社とオーナーは、共通の利益を追求する立場だということを理解して下さい。
長期的にお付き合いする関係になるので、仲間意識を持って、誠実な態度で接して下さい。
くれぐれも、威張ったり、価格面でしつこく値切ったりしないでくださいね。
