満室経営とその維持方法

不動産投資ビジネスにおいて、賃貸マンションやアパート経営を検討する際、

  • 本当に満室にすることは可能なのかどうか?
  • 満室経営を維持するためのコツは何か?

を解説させて頂きます。

入居者のニーズに応えることが満室経営のコツ

近年の日本では、少子高齢化が急速に進行していく中で、人口も減少していくといわれています。

不動産投資ビジネスにも、これから徐々に影響が及んでくる部分もあるのかもしれませんが、それは極々一部の要素であり、賃貸経営に対する影響度はそれほど気にしなくても良いと個人的には思っています。

その理由を以下に2つご説明したいと思います。

3年後の人口は今と比較してどうか?

日本の人口が減少していくのは、専門家だけでなく、我々もなんとなく理解している現実です。

しかし、人口というのは急速に減っていくのではなく、緩やかに減少していくもので、その減少ペースの影響によって収益物件の周辺地域の人口がいきなり2割も減るような事は有り得ません。

ましてや日本全国で人口が半減するのは60年以上も先の事です。

そして、このご時世でも、不動産賃貸ビジネスで満室経営をしている人達が大勢いることも現実なのです。

もし人口減少の影響を受けたとしても、今後50年の間に高い稼働率によってキャッシュフローをしっかり獲得し、残債を減らしながら賃貸経営を持続する事ができれば、人口減少の影響は微々たるものだと思います。

現に、地方都市でどんどん人口減少が起きているエリアでも、賃貸マンション1棟買いをして、満室に近い稼働率をキープしている事例も沢山あります。

あなたのライバルは弱いかも?

物件のある地域における賃貸経営のライバルはどこの誰なのかがお分かりですか?

近くのマンションのオーナーなのでしょうか?

実は違うのです。

本当の敵(競合ライバル)は、そのエリアの地主や資産家達なのです。

彼らは一言で言うと「富裕層」で、その中の多くが先代から不動産を保有し、賃貸経営をしています。

彼らは昔ながらの人達なので、「家賃は絶対下げない」とか「礼金は最低2ヶ月分頂く」、「入居者が入れ替わるタイミングでリフォームをする」などと、正直言えば少し時代遅れの発想を持っている人も少なくありません。

彼らはもともとお金に困って賃貸経営に参加しているのではなく、相続対策としての土地活用を目的に賃貸経営をしているのです。

ですから、本当に不動産投資ビジネスとして、シビアに経営のことを考えている人が意外と少ないのです。

もし、あなたが真剣に不動産投資ビジネスで勝ち組を目指している場合、彼らはライバルとしては強くないので、逆にチャンスだと考るべきです。

これからは、創意工夫(勉強)をしながら不動産投資で成功する人と、「なんとなく経営」で、近い将来負け組になっていく人達と、2極化していく可能性が高いのがこの業界なのです。

入居者のニーズを掴めれば、満室経営が可能です!

満室経営に必要な4つの要素

収益物件を購入したら、可能な限り満室状態に近づけたいと思うのは当然です。

満室にするためには、具体的にどうしたらよいのか?

その答えは、「経営者としてやるべき事をすれば、必ず満室に近づける」ことができます。

具体的には、①家賃設定、②リフォーム、③広告費、④敷金・礼金の4つの要素をバランス良く考えることが大切になります。

管理会社と相談しながら、費用対効果を最大限になるような設定を考えることが大切です。

賃貸経営というのは、資金を掛けすぎても良くないし、逆にケチケチしてお金を掛けないのも良くないのです。

どの部分に優先的にお金を掛けるかという、【優先順位とその程度を見極める事が成功の秘訣です。

①家賃設定

家賃価格を決めるのは、満室経営を目指すうえで最も重要な要素になります。

周辺の物件相場を調べて、相場に相応しい賃料を設定することで、自然と入居者が増えていくものです。

不動産投資で成功している私の叔父の場合、相場より少しだけ安い賃料を設定するそうです。

少し安いだけでも、問い合わせの数が全く違ってくるそうです。

徹底的に周辺の家賃を調査し、絶妙な賃料の設定が出来れば、50%は成功したも同然です。

②リフォーム

その収益物件自体の魅力や室内の状況などを総合的に判断し、リフォームをすべきかどうかを決めます。

仮にリフォームする場合、以下の様な費用を目安にして下さい。

  • 原状回復:1㎡あたり約3300円(40㎡だと132,000円)
  • 平均的なリフォーム:1㎡あたり約6500円(40㎡だと260,000円)
  • フルリフォーム:1㎡あたり約9500円(40㎡だと380,000円)

③広告料

その地域の相場に応じて、広告費を決めます。(入居者を連れてきてくれた仲介会社に、オーナーが規定の仲介手数料以外に支払う報酬)

この報酬は、業界の相場だと家賃の2ヶ月分から多くて3ヶ月分になります。

④敷金・礼金

最近では、「敷金・礼金」は無料で募集する事例が多くなっています。

入居者側の初期費用(イニシャルコスト)を下げる事で、入居しやすくする方が良いです。

もし、入居者が将来、「退去する際の精算方法」を具体的に決めておけば、敷金・礼金が無料でも大丈夫でしょう。

まとめ

少子高齢化や人口減少が続いていくとしても、頭を使って経営すれば、必ずキャッシュフローを生み出す事ができます。

勉強をしなかったり、ライバル調査の努力を怠ると、逆に必ず負け組になっていくでしょう。

少しの努力や創意工夫によって、大きく結果を出すことができるのが不動産賃貸経営の魅力です。

この記事を読んだあなたも、必ず賃貸経営で成功するための努力を継続しましょう!

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