自己資金ゼロ

不動産投資を始めるのは、自己資金がゼロでも可能なのか?

現実的に考えれば、最初にそれなりの自己資金が必要だろうけど、具体的にいくら用意すれば良いのか?をテーマに解説させて頂きます。

自己資金ゼロで不動産投資は無理

もし、あなたが今、貯金がなくて自己資金ゼロの状態だと、すぐに不動産投資を始める事は無理だと思って下さい。

インターネットや書籍などで、「自己資金ゼロでスタートできる不動産投資!」というようなキャッチフレーズを時々見かけます。

「自己資金ゼロでも!・・」というのは、資金が乏しい人にとって魅力的なキャッチフレーズに見えます。

確かに、自己資金がなくても不動産投資を始めたい人は沢山います。

しかし、人生はそう簡単ではありません

自己資金がゼロでスタートするということは、物件価格のみの融資(フルローン)でも、かなり難易度が高いのに、物件価格以外の諸費用も含めて金融機関から融資を受ける(オーバーローン)ことを意味します。

物件の規模にもよりますが、これらを実現させるのは非常に難しいです。

持ち込んだ物件に、「よほどの担保余力(購入価格<積算価格)がある」か、「融資申込者が非常に高い属性を持っている(一流企業で年収1500万円超)」などのスペシャルな理由がないかぎり、現実的ではないと思います。

基本的に銀行員は、「経済観念がしっかりしていて、お金もそこそこ稼いでいる人」が好きなのです。

彼らの立場になって考えれば、「全然お金のない人が、数千万円の融資を申し込まれてもねぇ・・」と考え、答えは明らかに融資NGになりますよね。

不動産投資ビジネスを展開していくには、金融機関やその担当者との付き合いが非常に重要になります。

彼らは、お金を貸すプロであり、どんな人にお金を融資すれば良いかの判断が的確にできるプロ集団です。

彼らを納得させ、より良い条件で融資をしてもらえるように、少しでも自己資金を貯めておく事が大切です。

幾らの自己資金で不動産投資は始められるのか?

では具体的に、「自己資金がいくらあれば始められるのか?」と疑問に思う人もいると思うので、その疑問に対して私なりにお答えさせて頂きます。

まず自己資金の考え方には、「金融機関側の視点」と「投資家側の視点」の2つの側面があります。

この2つの視点を同時に考えた時、必要となる自己資金の額は、物件価格の2割前後といえます。

その理由は大きく2つあるので、それぞれ解説します。

理由①:金融機関から見た自己資金

金融機関は、融資申込者の属性金融資産を重要視します。

属性が悪い人だったり、自己資金(預金・貯金)がゼロの人が良い収益物件を持ち込んだとしても、金融機関はまともに相手にしてくれないでしょう。

メガバンクに務める私の友人は、「不動産投資で融資を申し込む時の自己資金は、少なくても2割はないと厳しいね」と言っていました。

金融機関の人間からみた場合、自己資金が購入価格の2割以上持っているのが最低条件といえそうです。

最低ラインが2割なので、それより少しでも多く持っておけばさらに良いということです。

理由②:投資家から見た自己資金

収益物件をフルローンで購入する場合でも、購入時の諸費用や購入後の運営費用(リフォーム費用等)は自分が負担しなければいけません。

そう考えると、やっぱり物件価格の2割は最低でも自己資金を投じる必要を感じます。

購入時の諸費用としては、不動産仲介手数料登録免許税司法書士の報酬収入印紙代融資事務手数料不動産取得税などが掛かります。

物件の検討段階では、これらの諸費用を正確に計算する必要はないですが、目安として考えておいて欲しいのは、「物件価格の8%から10%くらいの諸費用が掛かる」ということです。

例えば7000万円の物件であれば、トータルの諸費用は560万円から700万円の間になるでしょう。

不動産取得税は忘れた頃にやってくる

ここで豆知識をひとつ。

不動産取得税は、毎年の固定資産税と違い、物件購入後に1回だけ支払う税金です。

決済日から数ヶ月後にやってくるのですが、この数ヶ月の間にうっかり不動産取得税のことを忘れてしまうケースがあります。

納税通知書がいつ届くのかは、都道府県によって違うので、「決済日から何日後」と一律に決まっているものではないのです。

不動産取得税はかなり大きな金額なので、事前にしっかり準備しておかないと、後で大変なことになります。

もし、不動産取得税の支払日を正確に知りたい場合は、購入見込みの物件の最寄りの税務署に問い合わせすることをおすすめします。

まとめ

今回の結論を申し上げるとすれば、「自己資金がゼロの人の場合、不動産投資のための融資はまず無理で、最低でも購入価格の2割以上の自己資金を準備しておく必要がある」という結論になります。

皆さんが、今日から1円でも多く貯めて、一日でも早く不動産投資にチャレンジできる日が来ることを願っています!

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