実際に不動産投資物件を目にした時、具体的にどんなポイントをチェックすれば良いかを解説させて頂きます。
物件調査の4つのポイントとは
前回書いた、【不動産投資物件の評価方法】を具体的に解説！で、投資対象になりそうな物件だった場合、次のステップとして実際に足を運んで自分の目で確認する必要がでてきます。
建物は、目視なので完璧な調査は実質不可能で、ある程度わりきる心構えも必要です。
実際の物件調査では、建物の外観、室内の状態、設備、入居偽装の4つの重要なポイントをチェックする必要があります。
①：建物の外観の確認する
建物の躯体に問題がないかどうかを目視で確認します。
例えば、建物が傾いていないか？、外壁に大きなひび割れや亀裂がないか？、腐食している部分があるか？等を実際にチェックして下さい。
目視での確認に関しては、不動産鑑定士の様なプロでも完璧に見極めることが難しいので、完璧主義にこだわる必要はないと思います。
そもそも目視だけでは、全てを見極めることは不可能ですので、出来る範囲内で確認する事が現実的な手法です。
②：可能であれば、室内の状態を確認する
仲介業者が一緒に行く場合は可能かもしれませんが、内覧確認が出来るのであれば、是非室内の間取りや室内の状態を確認しておく事をオススメします。
しかし、内覧が出来ない場合が多いのが現状なので、この手法も「可能であれば」という前提条件がつく方法です。
③：給湯器や室外機などの設備を確認する
共用部分から確認が可能な、ガス給湯器やエアコン室外機等に製造年月日が記載されているケースが多いので、こちらの日付も確認しておいた方が良いでしょう。
この様な設備機器は、約10年が耐用年数になっているので、交換時期を事前に推測しておく事ができます。
④：入居偽装がないかどうかを確認する
不動産業者から入手したレントロールを参考にしながら、この物件に入居偽装がないか確認してください。
例えば、以下の様な事を確認します。
- 窓にカーテンが掛かっているか？
- 電気メーターが実際に動いているか？
- ベランダに洗濯物が干してあるのか？
- 駐車場の車のナンバーに、県外ナンバーがあるのか？
- 昼間と夜で、駐車場の車の台数がどの位違うのか？
- 夜の時間帯に、室内の蛍光灯がちゃんとついているか？
悪質な入居偽装は、わざと電力会社と契約して電気メーターを回したり、入居してないのにカーテンを取り付けたりする例も見られます。
そうなると、入居偽装を見抜く事は困難になるので、入居偽装を完璧に見抜くのはプロでも至難の業なのです。
※レントロールについては、下記ページを参考にしてください。
まとめ
不動産物件の購入を検討している時は、必ず目視で確認する事が必要です。
購入直後の余計な出費のリスクを減らすことが出来ますし、駐車場に停車してある自動車などを時間帯別に確認する事で、入居偽装を見抜ける可能性を少しでも上げる事も出来ます。
もし入居偽装を見抜く事が出来る様になったら、あなたは一流の不動産投資家となっているでしょう。
