不動産投資は、大金が動くので絶対に失敗できない投資ビジネスです。
そこで今回は、不動産投資物件の善し悪しを見抜く為に、【物件選び】で最も大切なポイントを解説させて頂きます。
物件選びで最も重要な選定基準はこの2つ
不動産投資で成功している叔父の話をよく聞くと、「不動産投資物件を購入する際の選定基準は2つある」と言います。
最も重要な事は、【満室経営ができる物件かどうか】と、【金融機関からの融資を受けられる物件かどうか】の2つの基準を決めて物件を選ぶそうです。
満室経営が可能かどうか
叔父は、エリアを限定せずに高利回り物件を投資対象にしているので、その物件の所在地が地方都市だったり、稼働率が悪かったりする物件も少なくありません。
この時に重要な事は、その物件が今後、満室にする事が可能かどうか？を基準に考える事にしているそうです。
不動産投資をする以上は、物件に空室がある事は避けたいと誰もが考えます。
もし空室が出来てしまうと、キャッシュフロー獲得の損失が発生し、仮に家賃7万円の部屋を1年空室にしておくと、それだけで80万円以上のキャッシュフローを失う事になります。
叔父も満室にする事に常に努力している人で、リフォームを充実させたり、広告予算を多めにとったり、稼働率100％を常に目指しています。
しかし、そのエリアの賃貸需要がそもそも無かったり、物件自体に何かしらの問題があって客付けが難しいという物件も中には存在します。
購入してからでは遅いので、購入前に満室経営が可能かどうかを入念に調査しなければいけません。
「この物件なら、多分大丈夫だろう」と先入観を持って評価する事は、非常に危険です。
- 物件のある場所の周りにどんな施設があるのか？
- 周辺の賃貸マンションやアパートはどのくらいあるのか？
- その地域の人口はどのくらいか？
- その地域に教育機関があるか？
- 近くに大企業の工場等はあるのか？
上記の様な客観的な情報を、出来るだけ多く集める事が必須になります。
この情報を集めるには、不動産業者へのヒアリングだけでなく、自分で実際にそのエリア周辺を歩いたりする事も重要な作業になります。
融資が受けられる物件及びエリアかどうか
どんなに物件条件が良かったとしても、金融機関からの融資が受けられない物件やエリアでは意味がありません。
不動産投資の最初のステップでは、最初は「物件ありき」になりがちですが、「金融機関ありき」で動いた方が効率的なのです。
効率的に物件を探すのであれば、まずは金融機関の開拓を意識し、融資可能な金融機関が存在するエリア内の物件から探していく方法が最も現実的で効率的です。
