金利上昇リスク

不動産投資ビジネスにおいて、金利の上昇リスクはどの程度考えておく必要があるのか?

また、固定金利変動金利はどちらが有利なのか?を解説させて頂きます。

金利上昇リスクの考え方

金利は、主に資金の需要と供給のバランス(いわゆる需給バランス)によって決まるものです。

お金の量が一定であれば、お金を借りたい人が多い時(需要が高い時)に金利は上昇し、逆にお金を借りたい人が少ない時(需要が低い時)に金利は下がります。

この需給バランスが変化する要因には、例えば景気為替相場物価等が代表的な要因です。

基本的に、今までの経験則で推測するとすれば、個人的には今後、金利が大幅に上昇する可能性は高くないと思っています。

ただし、そうはいっても、金利が上昇するリスクはゼロとは言い切れません。

不動産投資業界の人に聞いてみると、今の時代では「通常時の金利は1.5%前後、リスク金利は4.3%前後」としてイメージしている人が多い様で、もし金利が4.3%前後まで上昇したとしても返済可能な不動産物件を購入する事を想定しておくと良いでしょう。

変動金利と固定金利はどっちが有利?

ローンを組むときに、変動金利か固定金利のどちらかを選択する機会があります。

不動産投資を行っている叔父の場合、最初の1棟目のマンションを購入したときは、10年固定金利で購入したそうです。

しかし、叔父によると「この選択は間違い」だったそうです。

その理由は2つ在ります。

理由①:固定金利は、金利自体が割高

固定金利というのは、変動金利と比べて割高な設定になっています。

金融機関側が金利上昇のリスクをとっているので、どうしても固定金利の方が高くなるわけです。

叔父が最初の1棟目を購入する際、金融機関から提示された金利条件は、変動金利0.8%10年固定金利1.9%でした。

その結果、変更金利は殆ど上昇していないので、固定金利を選択した叔父は、差額の1.1%分の金利を余計に支払った計算になります。

理由②:金利変更の手続きは手数料が掛かる

例えば、「一部繰上げ返済」、「全額繰上げ返済」、その他の借入条件の変更手続きには、手数料(違約金)が必要になります。

例えば既存の10年固定金利のローンを、他の金融機関で借り換えようとした場合、手数料などトータルで数百万円のコストが掛かる場合もあるのです。

結論

金利についての考え方は、人によってそれぞれ違うし、どれが正解でどれが間違いかを判断するのは難しいのですが、私の考え方を申し上げるとすれば、今後は【大幅な金利上昇の可能性は高くない】と推測しているので、間違いなく変更金利を選択する方が良いと思います。

Twitterでフォローしよう