数億円もの融資

不動産投資を進めていく中で、数億円の借金をする場合もありますが、「もし失敗したら・・・」と考えると、大金を借りるのは怖くないの?をテーマに解説させて頂きます。

不動産投資は2つの王道しかない!

不動産投資で潤沢なキャッシュフローを得るためには、以下の2つの方法しかないと断言できます。

  1. キャッシュで不動産を購入していく方法
  2. 低い金利・長期間の融資を組んでいく方法

そうはいっても、1.の現金でバンバン不動産を購入できる人は殆どいないので、9割の人は金融機関からの融資を受けてビジネスを拡大していく方法をとっています。

一般的な借金というのは、多くても住宅ローンの4000万円から6000万円位までだと思います。

しかし不動産投資ビジネスでは、融資額が億単位になる事もあるのため、金額にビビってしまう人がいるのも当然だと思います。

不動産投資で成功した叔父の考え方をご紹介

私自身も借金は嫌いだし、歯科医院を経営しながら不動産投資で成功している私の叔父も、最初から億単位の融資を受けていたわけではありません。

しかし、少しずつ不動産投資を拡大していく過程で、ある考え方が確立していったそうです。

叔父に話を聞いたところ、以下の様な過程で借金への恐怖を消していったそうです。

①最初は理論で考えて、頭の中を整理する

例えば満室の家賃収入を100と仮定した場合、叔父の場合はローン返済が40、運営経費等が25、空室損失が5というベースのシュミレーションをイメージするそうです。

残りのキャッシュフローが30%になるイメージですね。

ここで考えるべきは、ローン返済40は何が原資で誰が支払うのか?です。

収益物件の場合、返済原資は家賃収入であり、間接的にローン返済をしてくれるのは入居者なのです。

このように考えると、不動産投資家がやるべき事は、家賃収入を可能な限り100に近づけていき、できるだけ経費を削る事の2つだけなのです。

この様にキャッシュフローを見える形にして、頭の中でシンプルに考えると、「多額の借金を抱えている」という不安が激減するのです。

「自分が借金を返済しているというよりは、入居者の皆さんが支払っている」と割り切りが大切なのです。

②実際に最初の一歩を踏み出している

叔父が最初に購入した物件は、地方都市にある中古の鉄筋コンクリート造のマンション1棟買いでした。

その時は準備していた頭金が3000万円ほどで、物件が7000万円だったので4000万円を借り入れしました。

この時は、初めての挑戦だったということで、流石の叔父も不安がいっぱいだったそうです。

しかし、少しずつ運営が軌道に乗ってくると、順調にキャッシュフローが貯まっていき、2件目、3件目の物件を購入していきました。

一番嬉しいのは、通帳の残高が増えていく事だそうで、その金額が増えれば増えるほど自信もつき、さらに不動産物件の購入意欲が出てきます。

もともと借金というのは、その人に社会的・経済的な信用が一定以上ないと銀行もお金を貸しません。

「借金=資産」と割り切って積極的に挑戦していける人が不動産投資ビジネスで成功するのだと思います。

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