金融機関の物件評価

金融機関に融資をお願いする場合、物件のどの部分を評価して審査しているのか?をテーマに解説させて頂きます。

金融機関は【積算価格】を重視している

不動産投資ビジネスにチャレンジする人にとっては、「利回り」や「キャッシュフロー」を重視しますが、金融機関の場合は「積算価格」を重視して評価します。

多くの金融機関は、自社の中で不動産の担保評価を行います。

評価方法はいくつかありますが、多くのケースでは不動産鑑定評価の考え方を基本にしながら収益物件の担保評価を行います。

不動産鑑定士は、原価法による「積算価格」、取引事例比較法による「比準価格」、収益還元法による「収益価格」の3つを比較しながら、総合的に評価して評価額を決めています。

この価格のうち、多くの金融機関が重視しているのは、原価法による「積算価格」なのです。

もし、あなたがこれから不動産投資を始めようとしていて、金融機関に資料を持ち込む準備をしているのであれば、収益物件の積算価格を事前に試算しておかないといけません。

※積算価格の算出の考え方は、「不動産投資物件の評価方法を具体的に解説」を参考にしてみてください。

不動産鑑定士が積算価格を求める際は、様々な資料や客観的データを基に算出するのですが、みなさんが試算する場合は簡易的なもので十分足ります。

メガバンクのような大きな金融機関などでは、「第三者の意見の方が稟議を通しやすい」、「自社ではさばききれない」等の理由で、担保評価を外部の不動産鑑定会社に外注する場合もあります。

金融機関の審査担当者は2種類存在します

金融機関の中には、「融資に保守的な審査担当者」と「融資に積極的な融資担当者」という2つの立場が混在しています。

融資担当者側の立場の人からは、「少し保守的に評価しすぎではないか?」とか、逆に審査担当者側の人から「過大評価の物件なのでは?」という指摘が不動産鑑定士側に入る事も多い様です。

不動産鑑定士側も両者の板挟みになり、すぐに結論が出ない場合もありますが、最終的な担保評価額が保守的な傾向になる事が多いのが現実です。

結論

今回の結論は、【金融機関が最重要視しているのは、積算価格である】という事です。

Twitterでフォローしよう