「不動産投資ビジネスって、本当に儲かるの？実際はあまり儲からないって話も聞きますけど？・・」
こんな疑問を抱いている人も多いのではないでしょうか？
結論からいうと、儲かる人もいるし、逆に儲からない人もいます。
儲からない人の特徴は、一言でいうと「儲からない物件」を買ってしまっている事が最大の原因です。
では実際に儲からない物件を買ってしまったケースの事例をご紹介します。
儲からないケースとは？
不動産投資ビジネスで儲ける事は十分に可能ですが、だからといって安易に物件を購入して不動産投資ビジネスを開始すると、儲からずに失敗するケースもあります。
あくまでビジネスなので、絶対はありません。
失敗するケースには、以下のパターンが多いです。
- 収益性の低い物件を買ってしまった
- 客付けが難しい物件を購入した
- 修繕費用を安く見積もってしまった
①：収益性の低い物件を買ってしまった
融資条件や購入条件にもよりますが、収益性（不動産投資では一般的に利回りという）が低い物件を購入してしまうと、キャッシュフローが出にくくなってしまいます。
例えば、不動産業者の営業から、「資産性の高い都内の一等地なら確実に儲かりますよ！」とか「マンション経営で節税も可能になります！」と甘い誘惑に誘われて、利回りの低い投資用の新築マンションに融資を付けて買ってしまうケースが時々あります。
この様な場合、物件購入後にキャッシュフローが出ないのに加えて、赤字が発生してしまうケースも少なくありません。
物件の購入前には、キャッシュフローが生み出せるかどうかの試算を入念に行う事が必須で、失敗するケースは意外とこの「キャッシュフローの試算」をしっかりしないで購入してしまっているのです。
②：客付け（入居者を見つける）が難しい物件を購入した
賃貸経営というのは、賃貸の需要が有ることで成立するビジネスです。
もしもそのエリアに賃貸の需要が無い場合は、大きな失敗をしてしまいます。
世間で「高利回り物件」として市場に出ているものは、実は空室が多かったり、客付けが難しい物件が意外と多いのです。
高利回りというセールスポイントだけで購入しても、その部屋に入居してくれるお客様がいないと、何の意味もありません。
高利回り物件だからと簡単に購入を決めないで、購入後に客付けがしっかりできるか？という目線で物件を見定める事が非常に大切な考え方なのです。
③：修繕費用を安く見積もってしまった
建築歴が古い高利回り物件にこのパターンがよく当てはまります。
事実、物件購入後の突発的で想定外のリフォーム費用や、大規模な修繕費に頭を悩ませている賃貸経営者も多く存在しています。
当たり前ですが、投資対象物件の設備や建築物の構造体等は、年数が経過すればするほど劣化するものです。
この経年劣化に関する事を軽視した事によって、「高利回り物件」というキャッチフレーズに目がくらんで購入してしまう人が非常に多いのが現状なのです。
この様な失敗を回避するためには、購入前に「経年劣化の程度」、「維持管理の状態」、「大規模修繕実施の有無」等について十分に把握しておく事が非常に大切な心構えになります。
物件の購入後に発生する修繕費の費用を正確に把握する事は難しいですが、できるだけこの様な「近い将来発生しうる修繕費用」を見積もっておく事で、長期的に健全経営が出来るかどうかの分かれ道になるのです。
不動産投資で失敗しない3つの最低条件
上記の失敗例を踏まえると、不動産投資ビジネスで成功する最低条件は、
- 収益性の高い（高利回り）物件を購入する事
- 入居者の需要がある場所かどうかを見極めること
- 修繕費用のリスクを正確に把握して、長期的な視点でコストを考える事
上記の3つのポイント全てを重視して物件購入を検討する事が、成功する最低条件（※絶対条件ではなく、あくまで最低条件）といえるでしょう。
