元利均等と元金均等の2つの返済方法

不動産投資で融資を受ける際、どのような返済方法を選んだ方が良いのか疑問に思っている人も多いと思います。

そこで今回は、ローンや融資の返済方法として、元利均等返済元金均等返済のどちらの返済方法を選んだ方が良いのか?をテーマに解説させて頂きます。

2つの返済方法の特徴と違い、メリットやデメリット等も分かりやすくシンプルにまとめてみました。

元利均等と元金均等はどちらを選択した方が得か?

一般的にローンの返済方法には、【元利均等返済】と【元金均等返済】の2種類があります。

元利均等返済がんりきんとうへんさいとは?

元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定で、返済金額に占める元金と利息の割合が時間の経過とともに変化していく返済方法になります。

元利均等返済の説明図

元利均等返済(毎月の返済額が一定の返済方法)

返済当初は利息が大部分を占めるので、元金の減少幅が小さい(遅い)のが特徴的です。

返済を続けていくにしたがって、利息分が減少し、その分、元金の割合が高くなっていきます。最後まで返済額は同じです。

元金均等返済がんきんきんとうへんさいとは?

それに対して、元金均等返済は、元金部分を返済期間で均等に割り、残高に応じた利息を乗せていく返済方法になります。

元金均等返済の説明図

元金均等返済(返済初期が最も返済額が大きい)

この方法は、返済初期が一番返済額が大きくなり、返済がどんどん進行していくと、1ヶ月あたりの返済額が徐々に減少していくのが特徴です。

最初の段階では【元利均等返済】の方が良い

不動産投資の初期ステージでは、元利均等返済を選択した方が良いと思います。

キャッシュフローを得ることを優先的に考えた場合、以下の様なメリットがあるからです。

  • 返済額(元金+利息)が一定なので、返済計画が立てやすくて分かりやすい
  • 元金均等返済よりも、返済開始当初の毎月の返済額が少なくて済む

ただし、元利均等返済にはデメリットもあります。

それは、元金均等返済よりも、トータルで返済する金額が多く、借入金の残高の減り方が緩やかになります。

しかし、多少のデメリットはありますが、特に不動産投資の初期段階では、元利均等返済で1ヶ月の返済額を少なく抑えて、少しでも多くのキャッシュフローを積み上げていくことで、次回以降の不動産投資を有利に進めていく戦略をとった方が良いです。

元金均等返済を考える時

もし不動産投資が順調に進行し、資金力が当初より潤沢になってきた段階で、それ以降からは元金均等返済を選択することをオススメします。

基本的に元金均等返済の方が、返済金額の総額が少ないので、単純に比較すると元金均等返済が理想的です。

しかし、最初から運転資金に余裕がある人ばかりではないし、最初は元利均等返済で我慢して、資金力に余裕が出てきた段階で元金均等返済を選択する考え方の方がベターだと私は思います。

元金均等返済を選択する段階になると、資金力に余裕も出てくるので、返済期間をより短縮させたりして、返済総額をより減らす事も可能になってくるでしょう。

残債の減少ペースが早くなれば、その物件の担保余力も出てくるし、もし売却する時にはより多くの売却益を得る事もできるようになってきます。

金利交渉のコツをアドバイス!

融資の際に、金融機関と金利交渉をする場合もありますが、そのタイミングは大きく2つあります。

新規借入のケース

金利交渉の基本的なタイミングは、金融機関から融資承認が出たあとになります。

融資が決まっていない段階で金利交渉しても、金融機関は正確な返答ができません。

融資承認後であれば、金利交渉に応じてくれる金融機関は意外と多いと思います。

理由は、他の金融機関と比較されていることが金融機関側も認識しているので、万が一他の金融機関に案件を持ち込まれてしまう事を懸念して、一応交渉してくれるケースがあるからです。

交渉するこちら側としても、他の金融機関から提案された金利を交渉材料にして、少しでも有利な金利を勝ち取るために一定の努力はすべきだと思います。

既存借入のケース

既存借入の場合は、出来れば決算期を外して交渉した方が良いと思います。

特に3月や9月の決算期は、金融機関のノルマ(目標値)達成のために、1円でも多くの利益を出そうという時期なので、金利を下げることに応じてくれる金融機関は少ないからです。

もし交渉したいのであれば、決算期以外を狙って下さい。

金利交渉は慎重に!

人によっては、金利交渉を一切しない不動産投資家もいます。

無理な交渉を続けていくと、金融機関から嫌がられますし、長期的な視野で考えた場合、金利を下げることで次回以降の融資が受けられなくリスクもあるからです。

金利を下げるということは、金融機関の利益を減らす行為なので、もし資金にある程度の余裕がある人なら金利交渉をしなくても良いと思います。

まとめ

不動産投資の初期段階では、毎月の返済額を固定できる元利均等返済を選ぶべきです。

金利交渉については、金融機関に無理を強いるような交渉は避けて、慎重に行って下さい。

長期的に考えた場合、金融機関から【上客と思われる人になる】方が、次回以降の融資の申込みの際にスムーズに事が進むので、資金に余裕のある人なら、あえて金利交渉はしなくても良いでしょう。

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